长江三角洲城市群发展规划

国家发改委和住建部发布了《长江三角洲城市群发展规划》，计划于2020 年将长三角地区的26个城市基本建成世界级城市群框架，形成由上海为中心，其他五个副中心组成的“一核五圈四带”的空间格局。

长三角城市群是中国重要的经济发动机，截止2014年该区域以2.2%的国土面积集聚了11%的人口并贡献了18.5%的地区生产总值。到 2020 年，这两个比例将分别上升到 11.8%和 21%。人口和经济的持续增长将伴随着产业结构的转型和资源配置的优化，继而为长三角城市群的房地产市场创造新的增长极。

对房地产市场的意义何在？

长三角扩围，首次纳入安徽八城
在此次发布的规划中，安徽省的8个城市首次被纳入长江三角洲城市群的范围内，其中由合肥、芜湖和马鞍山组成的合肥都市圈更名列长江三角洲五大都市圈之一，被赋予承接产业转移示范区的功能，成为区域经济增长的新引擎。我们认为，大量人口和产业的导入将创造多样化的房地产需求。

七大节点城市的商业和住宅地产发展机遇
上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波和合肥作为“一核五圈四带”的七个节点城市，也是经济增长由制造业主导向服务业主导转型的先行者，而此转型过程必将释放出相应的商业和住宅地产需求。

基建投资提升物流设施需求
同时，政府将持续投入大量资金改善七个节点城市及周边区域的市内和城际交通基础设施，这将使节点城市的货运能力进一步提升，并促进综合货运枢纽和物流园区建设。南通、芜湖和金华已被定位为区域性综合交通枢纽。

长江三角洲城市群发展规划

新规划对上海意味着什么？
鉴于规划再次强调上海新增建设用地的瓶颈，我们认为城市更新将日益成为上海房地产市场的新增长点，其中蕴藏着例如老旧工业物业的处置、重置和再开发等众多投资机会。规划同时指出，到2030年上海常住人口上限为2500万，即在2014年至2030年间，上海人口增长额度仅有70万（增幅为3%）。表面看来人口总量控制或将导致房地产需求下降的隐忧，但世邦魏理仕研究部认为，人口总量控制背后的逻辑是与经济结构转型相匹配的高素质人口比例的上升，而由此带来的新能量将支撑商业地产和住宅地产需求的持续增长。

新规划对三四线城市意味着什么？
我们认为，新规划将为建立更富效率的区域资源配置优化和产业迁移的协调合作平台提供新的契机，为区域内的三四线城市创造新的经济增长引擎。其中，包括江苏南通、扬州和常州、浙江嘉兴在内的三线城市的房地产市场有望迎来更大的增长机遇，因为上述城市在2020年前的预期人口增长都将达到一百万以上。

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